안녕하세요, 법무법인 태하 이선녀 변호사입니다.
주택 임대차 계약을 앞두고 해당 주택이 안전한지, 계약을 진행해도 문제가 없는지에 대한 판단은 매우 중요합니다. 특히 서울 지역의 경우 부동산 거래 구조가 복잡하고 거래 규모가 커, 계약 내용에 따라 전세 사기 피해로 이어지는 사례도 지속적으로 발생하고 있습니다. 실제로 임대인의 채무 상태, 선순위 권리 관계, 보증금 반환 가능성 등을 충분히 확인하지 못한 채 계약을 체결한 이후 보증금을 회수하지 못하는 문제가 나타나고 있습니다.
전세 사기는 단순한 주의 부족을 넘어, 계약 단계에서의 정보 비대칭과 구조적 위험으로 인해 발생하는 경우가 많습니다. 이 글에서는 전세 사기의 주요 유형과 계약 전 확인해야 할 사항, 피해 발생 시 활용할 수 있는 법적 절차를 중심으로, 실질적인 대응 방법을 정리하고자 합니다.
서울 전세 사기 최신 동향과 피해 현황
2025년 현재, 서울의 전세 사기는 더욱 교묘하고 조직적으로 진화하고 있습니다. 과거에는 개인 임대인의 일탈 행위로 여겨졌던 것이 이제는 건축주, 공인중개사, 감정평가사 등이 공모하는 기업형 범죄로 확산되는 양상입니다. 특히 신축 빌라나 오피스텔을 중심으로 한 '깡통전세'와 '동시진행' 수법은 사회초년생이나 신혼부부 등 부동산 거래 경험이 적은 계층을 주된 표적으로 삼고 있습니다.
주택도시보증공사(HUG)의 통계에 따르면, 2024년 한 해 동안 발생한 전세보증금 반환보증 사고액은 높게 경신했으며, 이 중 서울 및 수도권의 피해 사례가 전체의 90% 이상을 차지하는 것으로 나타났습니다.
이는 서울의 높은 전세가와 복잡한 권리관계가 사기 범죄의 온상이 되고 있음을 시사합니다. 피해자들은 단순히 보증금을 잃는 경제적 손실을 넘어, 삶의 터전을 잃고 극심한 정신적 고통에 시달리고 있습니다. 상황의 심각성을 인지하고 계약 단계부터 철저히 대비하는 자세가 그 어느 때보다 중요합니다.
사기 유형 | 주요 특징 | 주요 피해 지역 (서울) |
|---|---|---|
깡통전세 / 동시진행 | 매매가와 전세가가 비슷하거나 높아 보증금 회수가 어려운 구조 | 강서구, 관악구, 금천구 등 신축 빌라 밀집 지역 |
신탁 사기 | 신탁사에 소유권이 있음에도 임대인이 불법으로 계약 체결 | 마포구, 영등포구 등 오피스텔 밀집 지역 |
이중계약 | 관리인이나 대리인이 월세와 전세 계약을 동시에 체결 | 대학가 및 1인 가구 밀집 지역 |
이러한 통계는 단순한 숫자를 넘어, 우리 주변의 누군가가 겪고 있는 현실적인 고통을 의미합니다. 따라서 최신 사기 동향을 명확히 파악하고, 자신의 상황에 맞는 예방책을 강구하는 것이 필수적입니다.
전세 사기 주요 수법과 예방법 총정리
전세 사기범들은 법의 허점과 임차인의 불안한 심리를 교묘하게 파고듭니다. 이들의 수법을 미리 알고 있다면 피해를 예방하는 데 큰 도움이 될 수 있습니다. 대표적인 사기 수법과 그에 대한 예방법을 숙지하여 소중한 자산을 스스로 지켜야 합니다.
첫째, '선순위 권리관계'를 속이는 경우입니다. 계약하려는 주택에 이미 근저당권이나 다른 임차인의 보증금 등 나보다 앞서는 권리가 존재함에도 이를 숨기거나 축소하여 알려주는 방식입니다. 만약 집이 경매에 넘어갈 경우, 선순위 채권자들에게 먼저 변제가 이루어지기 때문에 후순위인 임차인은 보증금을 한 푼도 돌려받지 못할 수 있습니다. 이를 예방하기 위해서는 계약 전 등기부등본 '을구'를 확인하여 근저당권 설정 여부를 꼼꼼히 살펴야 합니다.
둘째, '신탁등기'를 악용하는 수법입니다. 부동산 신탁은 소유자가 부동산의 소유권을 신탁회사에 이전하고 관리, 처분, 개발 등을 맡기는 제도입니다. 이 경우 실소유주는 신탁회사이므로, 원래 집주인(위탁자)과는 계약을 체결해서는 안 됩니다. 하지만 이를 제대로 설명하지 않고 계약을 유도한 뒤 보증금을 가로채는 사례가 빈번합니다. 예방을 위해서는 등기부등본 '갑구'에서 '신탁원부'를 확인하고, 계약 시 신탁회사의 사전 동의를 받거나 신탁회사와 직접 계약을 체결해야 안전합니다.
계약 전 필수 확인 사항
전세 사기의 80% 이상은 계약 단계의 부주의에서 비롯됩니다. 등기부등본, 건축물대장, 임대인의 세금 완납 증명서는 선택이 아닌 필수 확인 서류입니다. 특히 '특약사항'을 적극적으로 활용하여 "잔금 지급일까지 현 상태의 권리관계를 유지하며, 위반 시 계약은 무효로 하고 임대인은 계약금의 배액을 배상한다"와 같은 문구를 명시하는 것이 분쟁 예방에 효과적입니다.
셋째, '대리인 사칭 및 위임장 위조'입니다. 집주인이 아닌 대리인과 계약할 경우, 위임장이나 인감증명서 등을 위조하여 보증금을 편취하는 수법입니다. 대리인과 계약 시에는 집주인과 직접 영상 통화 또는 일반 통화를 하여 위임 사실을 확인하고, 계약금 및 잔금은 등기부등본상 소유자 명의의 계좌로 직접 이체해야 합니다.
계약 전·후 필수 체크리스트 공개
안전한 전세 계약은 '확인'과 '실행'이라는 두 가지 핵심 단어로 요약할 수 있습니다. 계약 전에는 의심스러운 부분을 철저히 확인하고, 계약 후에는 권리 확보를 위한 조치를 신속히 실행해야 합니다. 아래 체크리스트를 통해 단계별로 무엇을 해야 하는지 명확히 인지하고 실천하시기 바랍니다.
단계 | 확인 항목 | 세부 내용 및 주의사항 |
|---|---|---|
계약 전 | 등기부등본 확인 | '갑구'에서 실소유주 확인, '을구'에서 근저당 등 채무 관계 확인. 신탁등기 여부 필히 체크. |
건축물대장 확인 | 불법 건축물 여부 확인. 위반건축물일 경우 보증보험 가입이 거절될 수 있음. | |
임대인 신분 및 세금 완납 확인 | 신분증 진위 여부 확인, 국세·지방세 완납증명서 요구. (2023년 4월부터 임대인은 정보제공 동의 의무 있음) | |
적정 시세 및 주변 환경 파악 | 국토교통부 실거래가 공개시스템 등을 통해 매매가 대비 전세가율(80% 이상 시 위험) 확인. | |
계약 후 | 계약서 확정일자 부여 | 계약서 원본을 지참하여 인터넷등기소에서 즉시 확정일자 받기. (우선변제권 확보) |
전입신고 | 잔금 납부 및 이사 당일 즉시 전입신고. (대항력 발생 요건) | |
전세보증금 반환보증보험 가입 | HUG, SGI 등을 통해 가입. 임대인의 동의 없이 가입 가능. 확실한 안전장치. |
특히 대항력(전입신고+점유)과 우선변제권(확정일자)은 보증금을 지키는 기본적인 법적 장치입니다. 이 두 가지 요건은 이사하는 당일 즉시 완료해야 효력이 발생하므로, 잔금 지급과 동시에 처리하는 습관을 들이는 것이 매우 중요합니다. 만약 이 과정에서 조금이라도 의심스러운 점이 발견되거나 임대인이 서류 제공을 거부한다면, 계약을 재고려하는 것이 현명한 판단일 수 있습니다.
전세 사기 발생 시 즉각 대응 절차
아무리 철저히 예방하려 노력했음에도 불구하고 전세 사기 피해에 직면했다면, 당황하고 좌절할 시간이 없습니다. 보증금을 회수할 가능성을 높이기 위해서는 '골든타임' 안에 신속하고 체계적으로 대응하는 것이 무엇보다 중요합니다. 감정적인 대응보다는 이성적이고 절차에 따른 법적 조치를 시작해야 합니다.
먼저 취해야 할 조치는 '내용증명' 발송입니다. 계약 만기일이 다가옴에도 임대인이 보증금 반환 의사를 보이지 않거나 연락이 두절된 경우, 우체국을 통해 계약 해지 통보 및 보증금 반환을 요구하는 내용증명을 보내야 합니다. 이는 임대인에게 심리적 압박을 가하는 동시에, 추후 법적 분쟁에서 중요한 증거 자료로 활용됩니다.
만약 이사를 가야 하는 상황이라면, '임차권등기명령'을 신청하고 등기부등본에 기재된 것을 확인한 후에 이사해야 합니다. 임차권등기명령은 임차인이 이사를 가더라도 기존의 대항력과 우선변제권을 유지시켜주는 중요한 법적 장치입니다. 이를 신청하지 않고 다른 곳으로 전출하면, 보증금을 돌려받을 권리를 상실할 수 있으므로 각별한 주의가 필요합니다.
피해 인지 시 행동 강령
전세 사기 피해를 인지한 즉시 모든 관련 증거자료(계약서, 이체 내역, 임대인과의 대화 내용 등)를 확보해야 합니다. 이후 신속하게 내용증명을 발송하고, 임차권등기명령을 신청하여 법적 권리를 확보하는 것이 급선무입니다. 이 초기 대응 과정에서 법률적인 조력을 받는다면, 더욱 정확하고 신속하게 절차를 진행하여 소중한 시간을 아끼고 승소 가능성을 높일 수 있습니다.
이후에는 본격적인 법적 절차에 돌입하게 됩니다. '지급명령'을 신청하거나 '보증금반환청구소송'을 제기하여 법원의 판결을 받아야 합니다. 동시에 임대인의 사기 행위가 명백하다면, 경찰서에 사기죄로 형사 고소를 진행하여 가해자에 대한 처벌과 합의를 통한 피해 회복을 시도할 수 있습니다. 민사 소송과 형사 고소는 별개의 절차이지만, 함께 진행할 경우 임대인을 압박하여 보증금 회수 가능성을 높이는 효과를 기대할 수 있습니다.
법적 구제 방법과 지원 제도 안내
전세 사기 피해에 대한 법적 대응은 크게 민사 절차와 형사 절차로 나뉩니다. 민사소송(보증금반환청구소송)은 보증금을 돌려받는 것을 직접적인 목적으로 합니다. 승소 판결을 받으면 이를 근거로 임대인의 재산(해당 주택 포함)에 대해 강제집행, 즉 경매를 신청하여 보증금을 회수할 수 있습니다. 소송 기간은 통상 6개월에서 1년 이상 소요될 수 있으며, 이 과정에서 임대인이 재산을 은닉할 가능성에 대비하여 '가압류'나 '가처분'과 같은 보전처분을 함께 신청하는 것이 중요합니다.
형사 고소는 임대인을 사기죄로 처벌하는 것을 목적으로 합니다. 수사 과정에서 임대인이 구속되거나 처벌에 대한 압박을 느끼면, 합의를 제안하며 보증금의 일부 또는 전부를 변제하는 경우가 있습니다. 따라서 형사 고소는 보증금 회수를 위한 간접적이면서도 효과적인 압박 수단이 될 수 있습니다. 다만, 형사 고소를 위해서는 임대인의 '기망 행위', 즉 처음부터 보증금을 돌려줄 의사나 능력이 없었다는 점을 입증해야 하므로, 법률적인 검토가 필수적입니다.
이러한 법적 절차는 일반인에게 매우 복잡하고 어렵게 느껴질 수 있습니다. 각 단계마다 필요한 서류와 절차가 상이하며, 작은 실수가 결과에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 따라서 초기 단계부터 법률 조력을 받아 자신의 상황에 맞는 전략을 수립하고 체계적으로 대응하는 것이 현명합니다.
법무법인 태하에서는 다수의 부동산 분쟁 사건을 처리한 경험을 바탕으로, 의뢰인의 상황을 면밀히 분석하여 해결책을 제시해 드리고 있습니다. 혼자서 감당하기 어려운 법적 분쟁, 신뢰할 수 있는 조력자와 함께 헤쳐나가시길 바랍니다.
또한, 정부와 각 지자체에서는 전세 사기 피해자들을 위한 다양한 지원 제도를 운영하고 있습니다. 긴급 거처 지원, 저금리 대환대출, 법률 및 심리 상담 지원 등이 대표적입니다. '안심전세 App' 등을 통해 본인에게 해당하는 지원 제도를 확인하고 적극적으로 활용하는 것도 피해 회복 과정에서 큰 힘이 될 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 전세보증보험에 가입하면 100% 안전한가요?
A.전세보증보험은 보증금을 지키는 강력한 수단 중 하나이지만, 100% 안전을 보장하는 것은 아닙니다. 임대인의 사기, 계약 내용의 하자 등으로 인해 보증보험 가입이 거절되거나, 이행 청구 과정에서 시간이 소요될 수 있습니다. 따라서 보험 가입과 별개로 계약 전 기본적인 확인 절차를 거쳐야 합니다.
Q. 집주인이 연락두절인데 어떻게 해야 하나요?
A.임대인이 계약 만료 시점에 연락이 닿지 않는다면, 즉시 법적 절차를 준비해야 합니다. 먼저 내용증명을 발송하여 계약 해지 및 보증금 반환 의사를 명확히 하고, 이후 공시송달 등의 방법으로 소송을 진행할 수 있습니다. 신속한 법률 상담을 통해 대응 방안을 마련하는 것이 중요합니다.
Q. 임차권등기명령을 신청하면 바로 이사해도 되나요?
A.아닙니다. 임차권등기명령을 법원에 '신청'한 상태가 아니라, 법원의 결정이 내려져 등기부등본에 '기입'된 것을 확인한 후에 이사해야 합니다. 등기부에 기재되기 전에 이사하여 전출 신고를 하면 대항력을 잃게 되어 보증금 회수가 어려워질 수 있으니 확인 절차를 거쳐야 합니다.
Q. 보증금 반환 소송을 진행하면 비용과 기간은 얼마나 걸리나요?
A.소송 비용은 청구하는 보증금 액수에 따라 인지대, 송달료 등이 책정되며, 변호사 선임 시 별도의 보수가 발생합니다. 소송 기간은 사건의 복잡성, 상대방의 대응 방식 등에 따라 다르지만, 통상적으로 1심 판결까지 6개월에서 1년 이상이 소요될 수 있습니다.
Q. 전세 사기 피해자도 정부 지원을 받을 수 있나요?
A.네, 받을 수 있습니다. 정부는 '전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법'에 따라 피해자로 결정된 임차인에게 긴급 거처 지원, 저금리 대환대출, 우선매수권 부여, 법률 및 심리 상담 등 다양한 지원책을 제공하고 있습니다. 관할 지자체에 문의하여 지원 자격과 절차를 확인해 보시기 바랍니다.
광고책임 : 채의준 변호사