임차권등기명령 신청 절차부터 효과까지 2026년 최신 정보

1. 임차권등기명령 제도란 무엇인가

2. 임차권등기명령 신청 자격과 요건

3. 임차권등기명령 신청 절차 단계별 안내

4. 임차권등기명령 신청 시 준비서류

5. 임차권등기명령의 효과와 주의사항

안녕하세요, 법무법인 태하 박정호 변호사입니다.

2026년, 부동산 시장의 변동성이 커지면서 임대차 계약 만료 후 보증금을 제때 돌려받지 못하는 사례가 늘고 있습니다. 새로운 보금자리로의 이사를 계획하고 잔금일까지 모두 맞춰두었지만, 기존 임대인이 "다음 세입자가 구해져야 보증금을 줄 수 있다"며 차일피일 미루는 상황. 이때 무작정 이사를 감행한다면, 수년간 피땀 흘려 모은 소중한 보증금을 지킬 법적 권리, 즉 대항력과 우선변제권을 모두 잃을 수 있습니다.

이런 진퇴양난의 상황에서 임차인의 권리를 안전하게 지켜주는 법적 장치가 바로 '임차권등기명령' 제도입니다. 이사를 가더라도 나의 보증금 순위를 확보하고, 법적 보호를 계속 받을 수 있게 하는 이 강력한 권리 행사에 대해, 신청 절차부터 그 효과까지 명확하게 알려드리겠습니다.

임차권등기명령 제도란 무엇인가

임차권등기명령 제도는 임대차 계약이 종료되었음에도 임대인으로부터 보증금을 반환받지 못한 임차인이, 이사를 가더라도 기존 주택에 대한 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있도록 법원이 등기부에 그 사실을 기재해주는 제도입니다.

주택임대차보호법에 따라 임차인은 '주택의 인도(점유)'와 '주민등록(전입신고)'이라는 두 가지 요건을 갖추어야 대항력을 취득하며, 여기에 '확정일자'까지 받으면 후순위 권리자보다 보증금을 먼저 변제받을 수 있는 우선변제권을 갖게 됩니다.

하지만 이 권리들은 임차인이 해당 주택에 거주하며 주민등록을 유지하고 있을 때만 유효합니다. 만약 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 새로운 집으로 이사하고 전출신고를 한다면, 기존 주택에 대한 대항력과 우선변제권은 소멸하게 됩니다.

이 경우, 만약 집이 경매로 넘어가게 되면 보증금을 한 푼도 돌려받지 못하는 상황에 처할 수 있습니다. 임차권등기명령은 바로 이러한 법의 공백을 메워주는 역할을 합니다.

법원의 명령에 따라 등기부등본에 '임차권'이 설정되었음이 공시되면, 임차인이 해당 주택에서 퇴거하고 다른 곳으로 전입신고를 하더라도 이미 취득한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다. 즉, 임차인에게 '보증금을 지키면서 자유롭게 이사 갈 수 있는 권리'를 부여하는 안전장치인 셈입니다.

임차권등기명령의 핵심 역할

임차권등기명령은 보증금을 돌려주지 않는 임대인에게서 임차인의 권리를 보호하는 '법적 방패'입니다. 이사를 가야 하는 급박한 상황에서도 기존에 확보했던 대항력과 우선변제권을 그대로 '박제'하여 보존하는 효과를 가집니다. 이를 통해 임차인은 보증금 회수를 위한 법적 절차를 진행하는 동안에도 주거 이전의 자유를 누릴 수 있으며, 임대인에게는 상당한 심리적 압박을 가하는 수단이 됩니다.

임차권등기명령 신청 자격과 요건

임차권등기명령을 신청하기 위해서는 법에서 정한 몇 가지 명확한 요건을 충족해야 합니다. 이 요건들이 충족되지 않으면 법원에서 신청이 기각될 수 있으므로, 신청 전에 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다. 크게 세 가지 핵심 요건으로 나누어 볼 수 있습니다.

첫째, 임대차 계약이 종료되었어야 합니다. 계약 기간 만료로 인한 종료는 물론, 임대인과 임차인 간의 합의에 의한 해지, 또는 법에서 정한 해지 사유(예: 임대인의 지위 승계를 원하지 않는 임차인의 해지 통보 등)에 따라 적법하게 계약이 종료된 경우를 포함합니다. 만약 묵시적 갱신이 된 상태라면, 임차인은 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 효력이 발생하므로, 이 시점 이후에 신청할 수 있습니다.

둘째, 보증금의 전부 또는 일부를 반환받지 못했어야 합니다. 임대인이 보증금 전액을 반환했다면 신청할 수 없으며, 일부라도 돌려받지 못한 금액이 남아있어야 합니다. 예를 들어, 보증금 1억 원 중 9,000만 원만 돌려받고 1,000만 원을 받지 못한 경우에도 신청이 가능합니다.

셋째, 대항력과 우선변제권을 유지하고 있어야 합니다. 이는 임차권등기명령을 통해 '유지'할 권리가 있어야 한다는 의미입니다. 따라서 신청 시점까지 해당 주택의 점유를 계속하고 주민등록을 유지하고 있어야 합니다. 만약 이미 이사를 하고 전출신고까지 마친 상태라면, 대항력이 소멸하였으므로 임차권등기명령을 신청할 수 없습니다. 이것이 바로 보증금을 돌려받기 전에는 섣불리 이사해서는 안 되는 이유입니다.

신청 전 필수 확인사항

• 계약 종료 여부: 계약 만료일이 도래했거나, 적법한 해지 통보가 완료되었는가?

• 보증금 미반환 사실: 반환받지 못한 보증금 액수가 남아있는가?

• 대항력 유지: 현재까지 해당 주택에 거주하며 전입신고 상태를 유지하고 있는가?

위 세 가지 요건을 모두 충족해야만 임차권등기명령 신청이 가능합니다. 하나라도 부족할 경우 법적 조치에 어려움이 따를 수 있으므로, 불확실한 부분이 있다면 변호사 상담을 통해 명확히 하는 것이 바람직합니다.

임차권등기명령 신청 절차 단계별 안내

임차권등기명령 신청은 정해진 절차에 따라 체계적으로 진행됩니다. 복잡하게 느껴질 수 있지만, 각 단계를 이해하면 보다 수월하게 준비할 수 있습니다. 통상적인 절차는 다음과 같습니다.

1단계: 계약 해지 의사 통보 (내용증명 발송)
필수 절차는 아니지만, 향후 분쟁을 예방하고 법원에 계약 종료 사실을 명확히 입증하기 위해 임대차 계약 만료 1~6개월 전, 임대인에게 갱신 거절 및 계약 종료 의사를 내용증명 우편으로 발송하는 것이 좋습니다. 이는 임대인에게 보증금 반환을 준비하라는 압박의 효과도 있습니다.

2단계: 신청서 작성 및 관할 법원 제출
임차권등기명령 신청서를 작성하고, 준비된 서류들과 함께 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원 지원 또는 시·군 법원에 제출합니다. 신청서 양식은 대한민국 법원 전자소송 사이트에서 다운로드할 수 있으며, 인지대, 등기신청수수료, 송달료 등의 비용을 납부해야 합니다.

3단계: 법원의 서면 심리 및 결정
법원은 별도의 심문기일 없이 제출된 서류만으로 요건 충족 여부를 심리합니다. 서류에 흠결이 없다면 통상적으로 접수 후 1주에서 2주 이내에 임차권등기명령 결정이 내려집니다. 법원은 이 결정을 임대인과 임차인 모두에게 송달합니다.

4단계: 등기소 등기 촉탁 및 완료
법원은 결정문을 관할 등기소에 보내 임차권 등기를 해달라고 요청(촉탁)합니다. 등기관은 법원의 요청에 따라 해당 부동산의 등기부등본 '을구'에 임차권자, 임차보증금액, 주민등록일자, 점유개시일자, 확정일자 등을 기재합니다. 이로써 임차권등기가 완료됩니다.

임차권등기명령 신청 시 준비서류

임차권등기명령을 신청할 때는 법원이 신청 요건을 명확하게 판단할 수 있도록 관련 사실을 입증할 서류를 빠짐없이 준비해야 합니다. 서류가 미비할 경우 법원으로부터 보정명령을 받게 되어 절차가 지연될 수 있으므로, 사전에 꼼꼼히 챙기는 것이 중요합니다. 기본적인 준비서류는 다음과 같으며, 상황에 따라 추가 서류가 필요할 수 있습니다.

기본이 되는 서류는 임대차계약서 사본입니다. 계약 당사자, 보증금액, 계약 기간 등 임대차 관계의 기본 사실을 증명하는 핵심 서류입니다. 확정일자를 받은 계약서 원본을 스캔하거나 복사하여 준비합니다. 다음으로 주민등록등본(또는 초본)이 필요합니다. 이는 임차인이 해당 주소에 전입신고를 하고 거주하여 대항력을 갖추었음을 증명하는 서류로, 과거 주소 변동 이력이 포함된 것을 발급받아야 합니다.

또한, 부동산 등기사항전부증명서(등기부등본)를 통해 임차주택의 소유자가 누구인지, 다른 권리관계는 없는지 확인해야 합니다. 계약 종료 사실을 입증할 자료도 중요합니다. 계약 만료로 인한 종료라면 임대차계약서로 갈음할 수 있지만, 묵시적 갱신 후 해지 통보를 한 경우라면 내용증명 우편, 문자메시지, 통화 녹음 등 계약 해지 의사를 표시했음을 증명할 수 있는 자료를 첨부해야 합니다. 마지막으로 보증금을 지급했다는 사실을 입증하기 위한 계좌이체 내역이나 영수증 등도 준비하는 것이 좋습니다.

📋 필수 준비서류 체크리스트

• 임차권등기명령 신청서

• 임대차계약서 사본 (확정일자 날인)

• 주민등록등본 또는 초본 (주소 변동 내역 포함)

• 부동산 등기사항전부증명서

• 계약 종료 입증 서류 (내용증명, 문자 등)

• 보증금 지급 증빙 서류 (계좌이체 내역 등)

• 기타 (건축물대장 등)

임차권등기명령의 효과와 주의사항

임차권등기명령이 완료되면 임차인은 법적으로 강력한 보호를 받게 됩니다. 중요한 효과는 앞서 설명한 바와 같이 대항력과 우선변제권이 그대로 유지된다는 점입니다. 등기가 완료된 것을 확인한 후에는 자유롭게 다른 곳으로 이사하고 전출신고를 해도 기존의 권리를 잃지 않습니다. 이는 보증금 반환 문제로 인해 이사 계획에 차질을 빚는 상황을 막아줍니다.

또한, 등기부등본에 임차권등기가 기재되면 해당 사실이 공시되므로, 임대인은 새로운 임차인을 구하기가 매우 어려워집니다. 등기부에 보증금을 돌려주지 않은 사실이 기록된 집에 들어오려는 새로운 임차인은 거의 없기 때문입니다. 이는 임대인에게 보증금을 조속히 반환하도록 하는 상당한 심리적, 실질적 압박 수단이 됩니다. 더불어 임차권등기명령 신청에 소요된 비용(인지대, 송달료, 등기신청수수료 등)은 추후 임대인에게 청구할 수 있습니다.

하지만 몇 가지 중요한 주의사항이 있습니다. 첫째, 임차권등기명령은 보증금을 자동으로 돌려주는 제도가 아닙니다. 이는 권리를 '보존'하는 조치일 뿐, 보증금을 '회수'하기 위해서는 임대인과의 협의나 별도의 보증금반환청구소송이 필요할 수 있습니다. 둘째, 반드시 등기부등본에 임차권등기가 기재된 것을 직접 확인한 후에 이사해야 합니다.

법원의 결정이 났다고 해서 바로 효력이 발생하는 것이 아니라, 등기부에 기재가 완료되어야 효력이 발생하기 때문입니다. 마지막으로, 보증금을 모두 돌려받은 후에는 임차인이 직접 임차권등기 말소 신청을 해야 합니다. 말소 비용 역시 임대인에게 청구할 수 있으며, 보증금 반환과 등기 말소는 동시에 이행하는 것이 안전합니다.

이처럼 임차권등기명령은 임차인의 권리를 지키는 첫걸음이지만, 이후 보증금 반환 소송이나 강제집행 등 복잡한 법적 절차로 이어질 수 있습니다. 임대인이 비협조적이거나 상황이 복잡하게 얽혀 있다면, 초기 단계부터 변호사의 조력을 받아 체계적으로 대응하는 것이 중요합니다.

법무법인 태하는 유사한 상황에 대한 다양한 처리 경험을 바탕으로 의뢰인의 재산을 지키기 위한 현실적인 법률 해결책을 제시해 드릴 수 있습니다. 어려운 상황에 놓여 있다면 주저하지 마시고 상담을 통해 길을 찾으시길 바랍니다.

자주 묻는 질문

Q. 묵시적 갱신 중에 이사 가고 싶은데, 임차권등기명령을 신청할 수 있나요?

A.네, 가능합니다. 주택임대차보호법에 따라 묵시적 갱신이 된 경우 임차인은 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있습니다. 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 계약 해지의 효력이 발생하며, 그 이후에도 임대인이 보증금을 반환하지 않으면 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

Q. 임대인이 연락 두절 상태인데도 임차권등기명령 신청이 가능한가요?

A.네, 가능합니다. 임차권등기명령은 법원이 서류를 심사하여 결정하는 절차이므로 임대인의 협조가 필요 없습니다. 법원의 결정문이 임대인에게 송달되어야 하는데, 주소불명 등으로 송달되지 않을 경우 공시송달 절차를 통해 진행할 수 있습니다.

Q. 임차권등기명령 신청에 드는 비용은 대략 얼마나 되나요?

A.비용은 인지대, 등기신청수수료, 송달료 등으로 구성됩니다. 2026년 기준으로 대략 3~5만 원 내외의 비용이 발생할 수 있습니다. 이 비용은 추후 임대인에게 청구할 수 있으며, 변호사를 통해 진행할 경우 별도의 수수료가 발생합니다.

Q. 임차권등기명령을 했는데도 임대인이 보증금을 주지 않으면 어떻게 해야 하나요?

A.임차권등기명령은 권리를 보전하는 조치이므로, 이후에도 보증금을 받지 못했다면 '보증금반환청구소송'이라는 민사소송을 제기해야 합니다. 소송에서 승소 판결을 받은 후에도 임대인이 돈을 주지 않으면, 해당 주택을 경매에 넘기는 등 강제집행 절차를 통해 보증금을 회수할 수 있습니다.

Q. 보증금을 모두 돌려받은 후 임차권등기를 말소하지 않으면 어떻게 되나요?

A.임차인은 보증금을 모두 변제받으면 임차권등기를 말소해 줄 의무가 있습니다. 만약 말소하지 않으면 임대인은 새로운 임차인을 구하거나 주택을 매매하는 데 어려움을 겪게 되므로, 임대인이 임차인을 상대로 등기 말소 청구 소송을 제기할 수 있습니다. 보증금 수령과 등기 말소 서류 교부를 동시에 이행하는 것이 안전합니다.

광고책임 : 채의준 변호사