전세계약위반판결, 판결 전후 꼭 알아야 할 사항

1. 전세계약위반판결, 어느 쪽 위반일까요?

2. 2026년 기준 해지가 되는 기준

3. 전세계약위반판결에서 금액이 정해지는 방식

4. 집을 비우는 문제와 원상회복

5. 전세계약위반판결 이후 절차

안녕하세요, 법무법인 태하의 이선녀 변호사입니다.

약속과 다르게 일이 흘러가면 계약을 끝낼 수 있는지부터 묻게 됩니다. 그런데 어느 쪽이 무엇을 어겼는지에 따라 쓸 수 있는 방법이 전혀 달라집니다. 그래서 전세계약위반판결을 생각한다면 위반의 성격부터 가려야 합니다.

오늘은 2026년 현재 기준으로 위반의 유형과 해지 기준을 변호사의 시각에서 정리해 보겠습니다. 상담을 하다 보면 통보만 하고 기다렸다가 해지가 되지 않은 상태로 시간을 보낸 분들을 자주 만납니다. 법무법인태하에서 부동산 사건을 다루며 쌓은 경험을 바탕으로, 분쟁이 생긴 직후 확인할 내용을 중심으로 설명해 드리겠습니다.

전세계약위반판결, 어느 쪽 위반일까요?

위반은 양쪽에서 나옵니다. 어느 쪽 문제인지에 따라 구하는 내용이 달라지므로 먼저 가려야 합니다. 계약서에 적힌 특약과 주고받은 연락을 함께 놓고 보면 정리되고, 어느 조항을 어겼다고 볼지 분명히 해 두어야 합니다.

각 유형은 다음과 같습니다.

첫째, 집주인 쪽의 위반입니다. 쓸 수 있는 상태로 두어야 할 의무를 다하지 않거나 사용을 방해한 경우, 들어가기로 한 날에 비워 주지 않은 경우가 들어갑니다.

둘째, 세입자 쪽의 위반입니다. 정해진 돈을 밀린 경우, 허락 없이 다른 사람에게 넘기거나 빌려준 경우, 정해진 용도와 다르게 쓴 경우가 들어갑니다.

셋째, 양쪽 주장이 엇갈리는 경우입니다. 수리가 필요한 범위나 손상의 원인을 두고 서로 다르게 보는 사건이 여기에 해당합니다.

TIP

• 어느 쪽 위반인지가 방법을 정합니다.

• 특약 문구를 먼저 확인합니다.

2026년 기준 해지가 되는 기준

끝낼 수 있는 기준이 정해져 있습니다. 집주인 쪽에서 끝내려면 세입자가 정해진 돈을 두 번분에 이를 때까지 밀렸거나 허락 없이 다른 사람에게 넘긴 사정이 있어야 하고, 상가로 쓰는 경우에는 세 번분을 기준으로 봅니다. 밀린 금액을 더해 보면 그 기준에 닿았는지 알 수 있습니다.

세입자 쪽에서 끝내는 길도 있습니다. 집의 일부를 쓸 수 없게 되었거나 수리를 해 주지 않아 사는 데 지장이 생긴 경우라면 금액을 줄여 달라고 구하거나 계약을 끝낼 수 있고, 기간을 정하지 않았거나 그대로 연장된 계약이라면 해지를 알린 뒤 정해진 기간이 지나면 효력이 생깁니다.

끝내려면 알려야 합니다. 어기고 있다는 사실을 알리고 고칠 기간을 준 뒤에 끝낸다는 뜻을 전해야 하므로, 내용증명처럼 날짜가 남는 방법으로 통보해야 하고, 문자나 메신저로 주고받은 내용도 함께 보관해야 합니다. 수원 지역 사건은 수원지방법원에서 다룹니다.

전세계약위반판결에서 금액이 정해지는 방식

금액은 공제와 배상으로 나뉩니다. 밀린 돈과 손해로 인정되는 금액은 보증금에서 빠지게 되므로, 돌려받을 금액을 계산할 때 이 부분을 함께 보아야 합니다. 공제 주장이 맞는지부터 따져야 금액이 정해집니다.

구할 수 있는 항목이 있습니다. 들어가기로 한 날에 들어가지 못해 생긴 비용과 숙박 비용, 이사에 든 금액은 손해로 구할 수 있고, 수리를 해 주지 않아 직접 고친 금액은 돌려 달라고 청구할 수 있습니다.

소를 낸 뒤의 기간에 대해서는 연 12퍼센트의 비율로 지연손해금이 붙고, 계속 살겠다는 요구를 집주인이 직접 들어가 산다는 이유로 거절한 뒤 다른 사람에게 빌려준 사정이 확인되면 그에 대한 배상을 구할 수 있도록 따로 정해져 있습니다.

계산이 먼저입니다. 상담에서 제가 먼저 확인하는 것도 지급 내역과 통보 기록, 들어간 비용입니다. 법무법인태하는 공제될 금액과 구할 금액을 나눠 정리해 청구를 구성합니다. 금액 다툼이 생겼다면 상담을 통해 확인해 보시기를 바랍니다.

핵심 포인트

• 밀린 돈과 손해는 보증금에서 공제

• 직접 고친 금액은 청구할 수 있음

• 소 제기 이후 연 12퍼센트

집을 비우는 문제와 원상회복

비우는 일과 돌려주는 일은 맞물려 있습니다. 보증금을 돌려받는 것과 집을 넘겨주는 것은 서로 맞물려 있어 한쪽만 먼저 요구할 수 없으므로, 언제 어떻게 정리할지 함께 정해야 합니다. 먼저 나가 버리면 다툴 자리가 좁아집니다.

원상회복의 범위가 쟁점입니다. 살면서 자연스럽게 생기는 정도의 낡음은 돌려놓을 의무에 들어가지 않고 일부러 바꾸거나 손상시킨 부분이 대상이 되므로, 들어갈 때와 나올 때의 상태를 사진으로 남겨 두어야 합니다.

세입자가 들어간 비용 가운데 집의 가치를 올린 부분은 끝날 때 돌려 달라고 구할 수 있지만 범위를 두고 다툼이 많아 미리 서면으로 정해 두는 편이 낫고, 짐을 두고 나가지 않는 경우에는 비워 달라는 절차를 따로 밟아야 합니다. 열쇠를 넘긴 날짜도 기록으로 남겨 두어야 하고, 함께 확인하며 사진을 찍어 두면 다툼이 줄어듭니다.

기록이 결과를 정합니다. 상담에서 제가 먼저 확인하는 것도 입주와 퇴거 당시의 상태와 남은 짐입니다. 법무법인태하는 공제 주장에 대한 반박을 준비하고 비우는 절차까지 함께 진행합니다. 정리가 되지 않고 있다면 상담을 통해 순서를 정해 보시기를 바랍니다.

주의사항

• 자연스러운 낡음은 돌려놓을 의무가 아님

• 입주와 퇴거 상태를 사진으로 남길 것

• 가치를 올린 비용은 미리 정해 둘 것

전세계약위반판결 이후 절차

판결을 받으면 집행으로 넘어갑니다. 돈을 구하는 사건이라면 상대의 예금과 급여, 부동산에 절차를 걸어 회수하고, 비워 달라는 사건이라면 집행관을 통해 넘겨받는 절차를 밟습니다. 짐을 보관하는 비용이 들 수 있어 미리 알아 두어야 합니다.

기한과 기록도 챙깁니다. 판결에 다툴 부분이 있다면 판결문을 받은 날부터 2주 안에 항소해야 하고 그 기간이 지나면 확정되어 같은 내용을 다시 다투기 어려워집니다.

돌려받은 뒤에는 전입과 등기에 올려 둔 것을 정리하고 보증금 정산 내역을 서면으로 남겨 두어야 뒤에 같은 문제로 다시 다투지 않습니다. 상대에게 재산이 없다면 재산 목록을 제출하도록 하거나 조회하는 절차를 함께 씁니다.

순서가 결과를 정합니다. 법무법인태하에 사건을 맡기시면 위반 성격 검토와 통보 준비부터 해지와 청구, 공제 다툼과 비우는 절차, 판결 이후 집행까지 한 흐름으로 챙겨 드리겠습니다. 전세 계약을 두고 다툼이 생겨 막막하다면 혼자 알아보기보다 상담을 통해 방향을 정하시기를 바랍니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 전세계약위반판결은 어떤 유형으로 나뉘나요?

A. 집주인 쪽의 위반, 세입자 쪽의 위반, 수리 범위나 손상 원인을 두고 양쪽 주장이 엇갈리는 경우로 나뉩니다.

Q. 돈을 얼마나 밀리면 끝낼 수 있나요?

A. 두 번분에 이를 때까지 밀리면 끝낼 수 있고 상가로 쓰는 경우에는 세 번분을 기준으로 봅니다.

Q. 수리를 해 주지 않으면 어떻게 하나요?

A. 사는 데 지장이 생겼다면 금액을 줄여 달라고 구하거나 계약을 끝낼 수 있고 직접 고친 금액은 청구할 수 있습니다.

Q. 원상회복은 어디까지 해야 하나요?

A. 살면서 자연스럽게 생기는 낡음은 대상이 아니고 일부러 바꾸거나 손상시킨 부분이 대상이 됩니다.

Q. 보증금에서 바로 공제되나요?

A. 밀린 돈과 손해로 인정되는 금액은 보증금에서 빠지므로 돌려받을 금액을 계산할 때 함께 보아야 합니다.

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광고 책임 : 채의준 변호사