전세보증금반환판결, 보증금 돌려받는 방법은?

1. 전세보증금반환판결, 어떤 경로로 갈까요?

2. 2026년 기준 판결 전에 지켜야 할 권리

3. 전세보증금반환판결을 받기 전 준비

4. 집이 경매로 넘어간 경우

5. 전세보증금반환판결 이후 집행

안녕하세요, 법무법인 태하의 채의준 변호사입니다.

계약이 끝났는데도 보증금이 들어오지 않아 이사 날짜를 미루고 계신 분들이 많습니다. 집을 비워 주면 돌려받을 근거가 약해지는 구조여서 섣불리 움직이기 어렵기 때문입니다. 그래서 전세보증금반환판결을 받으려면 권리를 지키는 절차를 먼저 챙겨야 합니다.

오늘은 2026년 현재 기준으로 보증금을 받아 내는 경로와 그 전에 지킬 권리를 변호사의 시각에서 정리해 보겠습니다. 상담을 하다 보면 새집으로 전입을 옮긴 뒤에 순위를 잃어 회수가 어려워진 분들을 자주 만납니다. 법무법인태하에서 부동산 사건을 다루며 쌓은 경험을 바탕으로, 계약이 끝난 직후 확인할 내용을 중심으로 설명해 드리겠습니다.

전세보증금반환판결, 어떤 경로로 갈까요?

받아 내는 길은 세 갈래입니다. 금액과 상대의 태도, 보증에 가입했는지에 따라 달라지므로 먼저 가려야 합니다. 두 가지를 함께 쓰는 경우도 있습니다. 집의 등기부 상태에 따라 선택의 폭이 달라지므로 그 내용도 먼저 확인합니다.

각 경로는 다음과 같습니다.

첫째, 간이한 절차로 지급을 명해 달라고 구하는 방법입니다. 다툼이 없는 사건에서 빠르게 끝나지만 상대가 이의하면 소송으로 넘어갑니다.

둘째, 보증금을 돌려 달라는 소송입니다. 금액이 크거나 상대가 수리비나 연체를 들어 다투는 사건에서 쓰입니다.

셋째, 보증기관에 청구하는 방법입니다. 반환 보증에 가입해 두었다면 정해진 요건을 갖춰 기관에 먼저 청구할 수 있습니다.

TIP

• 다툼이 없으면 간이한 절차가 빠릅니다.

• 보증에 가입했다면 기관에 먼저 확인합니다.

2026년 기준 판결 전에 지켜야 할 권리

순위를 지키는 것이 먼저입니다. 집을 넘겨받아 살고 있고 전입 신고를 해 두었다면 새 주인에게도 권리를 주장할 수 있고, 계약서에 확정일자를 받아 두었다면 경매가 이뤄질 때 순위에 따라 먼저 받을 수 있습니다.

그 권리는 이사하면 사라집니다. 전입을 옮기거나 집을 비워 주면 지키고 있던 순위를 잃게 되므로, 돌려받기 전에는 움직이지 않는 것이 원칙입니다. 사정상 이사해야 한다면 법원에 임차권등기명령을 신청해 등기를 마친 뒤에 나가면 권리가 그대로 남습니다.

보증금이 정해진 범위 안이라면 별도로 보호됩니다. 금액이 작은 임차인은 앞선 권리보다 먼저 일정액을 받을 수 있도록 정해져 있어, 해당하는지 확인해 두어야 합니다. 기준 금액은 지역에 따라 다르게 정해져 있으므로 계약한 집의 소재지로 맞춰 봅니다. 수원 지역 사건은 수원지방법원에서 다룹니다.

전세보증금반환판결을 받기 전 준비

소를 내기 전에 정리할 것이 있습니다. 계약이 끝났다는 점과 돌려받지 못했다는 점을 보여 주어야 하므로 통지와 기록을 챙겨 두어야 합니다. 이 자료가 갖춰져 있으면 절차가 짧아집니다.

모을 자료는 정해져 있습니다. 계약서와 확정일자, 전입 기록, 보증금을 보낸 내역이 기본이고, 갱신을 원하지 않는다는 뜻을 정해진 기간 안에 전달한 기록이 필요합니다. 기간을 정하지 않았거나 그대로 연장된 경우에는 해지한다고 알린 뒤 세 달이 지나면 효력이 생기므로 그 시점을 계산합니다.

보증금 반환과 집을 넘겨주는 일은 서로 맞물려 있어 한쪽만 먼저 요구할 수 없으므로, 언제 비워 줄 수 있는지도 함께 정리해 제출합니다. 상대가 수리비나 연체를 들어 공제를 주장할 수 있으니 입주 당시의 사진과 납부 기록도 함께 챙겨 둡니다.

자료가 기간을 줄입니다. 상담에서 제가 먼저 확인하는 것도 계약 종료 시점과 통지 기록, 등기부 현황입니다. 법무법인태하는 권리 보전 절차와 본안을 함께 진행하고 공제 주장에 대한 반박까지 준비합니다. 보증금을 돌려받지 못하고 있다면 상담을 통해 순서부터 확인해 보시기를 바랍니다.

핵심 포인트

• 계약 종료 통지 기록이 기본

• 연장된 계약은 알린 뒤 세 달

• 반환과 인도는 서로 맞물림

집이 경매로 넘어간 경우

집이 경매로 넘어가는 경우도 있습니다. 집주인의 다른 채무 때문에 절차가 시작되면 보증금은 그 안에서 순위에 따라 나누어 받게 되므로, 기한을 지켜 신고해야 합니다. 이 절차를 놓치면 판결을 받아도 그 대금에서는 받지 못합니다.

확인할 부분은 정해져 있습니다. 정해진 기간 안에 배당을 요구하지 않으면 순위가 있어도 받지 못하므로 통지를 받으면 바로 움직여야 하고, 등기부에 앞서 설정된 근저당의 금액을 확인해 돌려받을 수 있는 범위를 가늠합니다.

앞선 금액이 매각 대금을 넘기면 회수가 어려워지므로 그 경우에는 보증기관에 청구하거나 집주인의 다른 재산을 알아보는 쪽으로 방향을 바꿉니다. 새 주인이 보증금을 넘겨받는 조건으로 매각되는 경우도 있어 어느 형태인지 확인해야 합니다.

기한이 먼저입니다. 상담에서 제가 먼저 확인하는 것도 경매 진행 단계와 앞선 권리의 금액입니다. 법무법인태하는 배당 절차에 참여해 순위를 주장하고 회수 가능 범위를 미리 설명해 드립니다. 경매 통지를 받으셨다면 상담을 통해 확인해 보시기를 바랍니다.

주의사항

• 기간 안에 배당을 요구해야 함

• 앞선 근저당 금액을 먼저 확인

• 회수가 어려우면 방향을 바꿀 것

전세보증금반환판결 이후 집행

판결을 받으면 집행으로 넘어갑니다. 상대가 그래도 돌려주지 않으면 그 판결로 집에 경매를 신청하거나 예금과 급여에 절차를 걸어 회수하고, 앞서 걸어 둔 보전 절차가 있다면 그대로 이어 쓸 수 있습니다.

이자와 기한도 계산합니다. 소를 낸 뒤의 기간에 대해서는 연 12퍼센트의 비율로 지연손해금이 붙어 늦어질수록 금액이 늘어나고, 판결에 다툴 부분이 있다면 판결문을 받은 날부터 2주 안에 항소해야 합니다.

받은 뒤에는 집을 비워 주고 전입을 옮기면서 임차권등기를 지우는 절차까지 마쳐야 정리가 끝납니다. 상대의 재산이 남아 있지 않다면 재산 목록을 제출하도록 하거나 조회하는 절차를 함께 씁니다.

순서가 회수를 정합니다. 법무법인태하에 사건을 맡기시면 권리 보전과 자료 정리부터 지급명령과 소 제기, 경매 배당 참여, 판결 이후 집행과 등기 정리까지 한 흐름으로 챙겨 드리겠습니다. 보증금 문제로 이사도 못 하고 있다면 혼자 알아보기보다 상담을 통해 방향을 정하시기를 바랍니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 전세보증금반환판결은 어떤 경로로 받나요?

A. 간이한 절차로 지급을 명해 달라고 구하는 방법, 반환 소송, 보증기관에 청구하는 방법이 있습니다.

Q. 보증금을 못 받았는데 이사해도 되나요?

A. 전입을 옮기거나 집을 비우면 순위를 잃습니다. 임차권등기명령을 받아 등기를 마친 뒤에 나가야 권리가 남습니다.

Q. 계약 종료는 어떻게 증명하나요?

A. 갱신을 원하지 않는다는 뜻을 정해진 기간 안에 전달한 기록이 필요하고, 연장된 계약이라면 해지를 알린 뒤 세 달이 지나야 효력이 생깁니다.

Q. 집이 경매에 넘어가면 어떻게 되나요?

A. 정해진 기간 안에 배당을 요구해야 순위에 따라 받을 수 있고, 앞서 설정된 근저당 금액에 따라 회수 범위가 달라집니다.

Q. 판결을 받으면 바로 돌려받나요?

A. 상대가 응하지 않으면 그 판결로 경매를 신청하거나 예금과 급여에 절차를 걸어 회수해야 합니다.

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