전세사기확정판결, 어떤 판결로 나뉠까요?
2026년 기준 확정 시점과 상소 기간
전세사기확정판결로 보증금을 회수하는 순서
회수가 어려운 경우와 대비 방법
전세사기확정판결 이후 지원과 시효
안녕하세요, 법무법인 태하의 최승현 변호사입니다.
보증금을 돌려받지 못한 분들께 판결문은 끝이 아니라 시작에 가깝습니다. 집주인이 처벌을 받아도 돈이 저절로 들어오지는 않기 때문입니다. 그래서 전세사기확정판결을 받았다면 그 판결이 어떤 성격인지부터 확인해야 합니다.
오늘은 2026년 현재 기준으로 전세사기 사건의 판결이 확정되는 시점과 확정 이후 보증금을 회수하는 순서를 변호사의 시각에서 정리해 보겠습니다. 상담을 하다 보면 형사 판결만 받아 두고 집행할 근거가 없어 시간을 보낸 분들을 자주 만납니다.
법무법인태하에서 사기 사건과 부동산 사건을 함께 다루며 쌓은 경험을 바탕으로, 판결을 받은 직후 챙길 내용을 중심으로 설명해 드리겠습니다.
전세사기확정판결, 어떤 판결로 나뉠까요?
같은 사건에서 나오는 판결이라도 쓰임이 다릅니다. 처벌을 정하는 판결과 돈을 받아 낼 근거가 되는 판결이 따로 있기 때문입니다. 실무에서 나뉘는 유형은 세 가지입니다.
각 유형은 다음과 같습니다.
첫째, 형사 판결입니다. 집주인의 사기 혐의에 형을 정하는 판결로, 형법 제347조는 10년 이하의 징역이나 2천만 원 이하의 벌금으로 정하고 있습니다. 다만 이 판결만으로 보증금을 압류할 수는 없습니다.
둘째, 민사 판결입니다. 보증금을 돌려달라는 소송에서 받는 판결로, 확정되면 그 자체가 집행권원이 되어 압류와 경매를 신청할 수 있습니다.
셋째, 배상명령입니다. 형사 재판에서 피해 금액의 지급을 함께 명하는 결정으로, 확정되면 민사 판결과 같은 효력을 가집니다. 소송을 따로 내지 않아도 집행할 수 있다는 점이 장점입니다.
TIP
형사 판결만으로는 보증금을 압류할 수 없습니다.
배상명령이 확정되면 민사 판결과 같은 효력을 가집니다.
2026년 기준 확정 시점과 상소 기간
확정은 더 다툴 수 없게 된 상태를 말합니다. 형사 사건은 판결을 선고받은 날부터 7일 안에 항소하지 않으면 확정되고, 항소심 판결에 대한 상고도 같은 7일입니다. 양쪽 모두 상소하지 않으면 그 기간이 지난 다음 날부터 확정 상태가 됩니다.
민사 사건은 판결문을 받은 날부터 2주 안에 항소하지 않으면 확정됩니다. 날짜 계산의 기준이 선고일이 아니라 송달일이라는 점이 형사와 다르므로 송달 날짜를 따로 적어 두어야 합니다. 배상명령은 형사 판결과 함께 다룰 수 있고 7일 안에 즉시항고할 수 있습니다.
확정이 되면 확정증명원과 집행문을 받아 둡니다. 두 서류가 있어야 압류나 경매를 신청할 수 있으므로, 판결이 난 법원에서 함께 발급받는 편이 효율적입니다. 집주인이 여러 명에게 같은 방식으로 피해를 준 사건이라면 선고 기일도 미리 확인해 둡니다.
구분 | 상소 기간 | 기산점 |
|---|---|---|
형사 판결 | 7일 | 선고일 |
민사 판결 | 2주 | 판결문 송달일 |
배상명령 | 7일 | 즉시항고 기간 |
전세사기확정판결로 보증금을 회수하는 순서
집행권원이 되는 판결을 받았다면 다음은 재산을 찾는 일입니다. 집주인 명의의 다른 부동산과 예금, 급여, 임대차 보증금 채권이 대상이 됩니다. 어디에 무엇이 있는지 모르면 압류 신청서를 쓸 수 없으므로 재산 파악이 먼저입니다.
살던 집에 대해서는 경매를 신청할 수 있습니다. 전입신고와 확정일자를 갖추었다면 배당 순위가 생기고, 임차권등기를 해 두었다면 이사한 뒤에도 순위가 유지됩니다. 선순위 근저당이 많은 집은 배당받을 금액이 줄어들기 때문에 등기부를 먼저 확인해 금액을 가늠해 보아야 합니다. 경매를 통해 직접 집을 사들이는 방법도 선택지에 들어갑니다.
순서를 잡는 것이 회수 금액을 바꿉니다. 상담에서 제가 먼저 확인하는 것도 등기부와 확정일자, 집주인의 다른 재산입니다. 법무법인태하는 배상명령 신청과 민사 소송을 상황에 맞게 나누어 진행하고, 확정 이후 압류와 경매 신청까지 함께 챙깁니다. 판결을 받고 어디서부터 해야 할지 모르겠다면 상담을 통해 순서를 정해 보시기를 바랍니다.
핵심 포인트
확정증명원과 집행문을 먼저 발급
전입과 확정일자, 임차권등기로 순위 확인
선순위 채권 규모에 따라 배당 금액이 달라짐
회수가 어려운 경우와 대비 방법
판결을 받아도 집주인 명의의 재산이 없는 경우가 많습니다. 이런 사건은 처음부터 명의를 분산해 두는 경우가 적지 않기 때문입니다. 이때는 재산명시를 신청해 목록을 제출하게 하고, 목록이 부족하면 재산조회로 금융 기관과 등기 자료를 확인합니다.
재산을 빼돌린 사정이 보이면 다른 방법도 있습니다. 판결 직전에 가족에게 부동산을 넘겼다면 사해행위 취소를 구할 수 있고, 명의만 바꾼 것으로 보이면 그 재산에 대한 집행을 시도할 수 있습니다.
확정된 뒤 6개월이 지나도록 갚지 않으면 채무불이행자명부 등재를 신청할 수 있고, 재산 목록을 내지 않으면 감치나 처벌로 이어질 수 있습니다. 명의만 빌려준 사람을 앞에 세운 구조라면 배후에 있는 사람들에게도 함께 책임을 묻는 방향을 검토합니다.
법무법인태하에서는 회수 가능성을 먼저 따져 보고 절차를 정합니다. 집행할 재산이 없는 상태에서 소송만 이어 가면 비용만 늘어나기 때문입니다.
보증 상품에 가입되어 있다면 그 절차를 함께 확인하고, 피해자가 여러 명이라면 자료를 모아 함께 대응하는 방법도 검토합니다. 회수가 막혀 있다면 상담을 통해 다른 길부터 확인해 보시기를 바랍니다.
주의사항
재산명시와 재산조회로 목록을 확보
판결 직전의 재산 이전은 사해행위 취소 검토
6개월이 지나면 채무불이행자명부 등재 신청
전세사기확정판결 이후 지원과 시효
전세사기 피해자에 대한 지원 제도도 함께 확인해 두어야 합니다. 특별법에 따라 피해자로 결정되면 거주하던 집이 경매에 넘어갈 때 우선매수를 신청할 수 있고, 이주와 대출에 관한 지원을 받을 수 있습니다. 신청 창구와 요건이 정해져 있으므로 요건에 맞는지 확인한 뒤 서류를 준비합니다.
시효 관리도 놓치기 쉬운 부분입니다. 확정판결로 생긴 채권은 10년 동안 행사할 수 있고, 기간이 끝나기 전에 다시 소를 내어 기간을 새로 시작할 수 있습니다. 판결에 적힌 지연손해금은 소송촉진에 관한 법률에 따라 연 12퍼센트가 적용되므로 늦게 받아도 금액이 함께 늘어납니다.
기록을 남겨 두는 것이 뒤에 도움이 됩니다. 법무법인태하에 사건을 맡기시면 형사 고소와 배상명령 신청부터 민사 소송, 확정 이후 압류와 경매, 시효 관리까지 한 흐름으로 챙겨 드리겠습니다. 보증금을 돌려받지 못해 막막한 상황이라면 혼자 알아보기보다 상담을 통해 방향을 정하시기를 바랍니다.
구분 | 내용 | 유의점 |
|---|---|---|
피해자 결정 | 특별법에 따른 지원 신청 | 우선매수와 대출 지원 검토 |
시효 | 확정판결 채권은 10년 | 기간 만료 전 재소로 갱신 |
지연손해금 | 연 12퍼센트 적용 | 판결 문구로 기산일 확인 |
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 전세사기확정판결을 받으면 보증금이 바로 들어오나요?
A. 형사 판결만으로는 집행할 수 없습니다. 민사 판결이나 배상명령이 확정되어야 압류와 경매를 신청할 수 있습니다.
Q. 배상명령은 언제 신청해야 하나요?
A. 형사 재판의 변론이 끝나기 전까지 신청해야 합니다. 확정되면 민사 판결과 같은 효력을 가지므로 소송을 따로 내지 않아도 됩니다.
Q. 판결이 확정되는 시점은 어떻게 계산하나요?
A. 형사는 선고일부터 7일, 민사는 판결문을 받은 날부터 2주 안에 상소가 없으면 확정됩니다. 기산점이 다르므로 날짜를 따로 확인해야 합니다.
Q. 집주인 명의 재산이 없으면 어떻게 하나요?
A. 재산명시와 재산조회로 목록을 확인하고, 판결 직전에 넘긴 재산이 있다면 사해행위 취소를 검토합니다.
Q. 판결을 받아 둔 채권은 언제까지 행사할 수 있나요?
A. 확정판결로 생긴 채권은 10년 동안 행사할 수 있습니다. 기간이 끝나기 전에 다시 소를 내면 기간을 새로 시작할 수 있습니다.
[부동산 사건 법무법인]
[오시는 길]
광고 책임 : 채의준 변호사